안녕하십니까 쏘쏘입니다
오늘은 원수에게도 추천하지 않는다는 지역주택조합에 대해서
생생한 경험담과 함께 한 번 적어보도록 하겠습니다.
저도 웬만하면 추천해드리지 않지만
사업단계에 따라서 틈새시장이 있어 그 부분에 대해서 말씀드리겠습니다.
아파트를 공급하는 방법은 여러가지가 있는데요 크게 여섯가지로 분류 될 것 같습니다.
1. 재건축
2. 재개발
3. 가로주택정비
4. 건설사 매입
5. 지역주택조합
6. 택지분양 (신도시 등)
사실 저는 지주택을 투자할뻔한 적이 있습니다.
때는 부동산 투자를 처음 시작할때 인 것 같습니다.
부동산 투자에 대해서 전혀 모를 그 때의 저는
아파트 청약에 관심이 스물스물 생길 때였습니다.
아파트에 대해서 전혀 모를때 신축 아파트를
저렴한 가격에!
경쟁률도 없이!
쉽게 분양받을 수 있다는 얘기를 듣고
지역주택조합에 대해서 관심을 갖게 되었던 것 같습니다.
실제로 그 지주택 현장에 방문했는데 방문한 사람도 많고 그 자리에서
계약도 하고 뭔가 지금 빨리 계약을 해야될 것만 같았습니다.
지금 생각해보면 그 때 있던 사람들은 저를 계약시키기 위한
연기자이지 않았을까라는 생각이 듭니다. ㅎㅎ
그 날 저는 가계약금인 100만원을 입금을 해버렸습니다 ㅠㅠ
그 계약금은 돌려받을수는 있다고는 하지만 그 계약금을 넣고 벌써부터 잠도 못자는 상태가 되어 버렸습니다.
넣은 당일 잠도 못자고 지역주택조합의 자료란 자료는 다 찾아봤던것 같습니다.
(실제로 지역주택조합에 발을 담그면 대부분의 사람들이 겪에 되는일)
실제로 성공한 사례를 보면서 긍정적인 마음도 가지기도 했지만
결론을 얘기하자면 가계약금 100만원은 다음날 바로 빼고
그 날 이후로 지역주택조합은 쳐다도 보지 않았습니다.
아직도 아래와 같이 광고문자가 일주일에 한번정도는 오고 있습니다.
어찌됐건 그 날 잠도 못자고 공부한 내용을 바탕으로
지역주택조합이라고 하는 것에 대해서 얘기해보겠습니다.
지역주택조합이라는건 생각보다 취지는 좋습니다.
주택법에 따라 불량주택 소유자들이 주택 리모델링을 위한 제도이며,
조합원이 사업의 주가 되고 책임을 지는 것입니다.
핵심은 책임까지 조합에 가입한 당사자가 져야한다는 것입니다.
그리고 모든 사업장이 그렇다고 할 수 는 없지만
최근 까지도 지주택 사기는 검색만 하면 아래와 같이 확인할수가 있습니다.
지역주택조합의 가입조건은 생각보다 까다로운데,
이를 통과하면 뭔가 주택 하나가 내 손에 쥐어진것만 같아 그 말에 현혹되기도 하는 것 같습니다.
1. 무주택자 또는 85m2이하의 1주택자
2. 해당지역내 6개월 이상 거주자
3. 등본상 세대주
위 조건까지는 뭐 그럭저럭 할만한데,
이 조건을 가입하고 입주때까지 유지를 해야된다는 것이 정말 어려운 것입니다.
말그대로 입주때까지 지주택에 발이 묶여있는 상태가 되어 부동산 투자도 힘들게 되는 겁니다.
이렇게 조합원을 모집하는 지역주택조합이
아파트가 되기 까지는 크게 두 가지 통과절차가 있는데요.
조합설립인가, 사업승인 입니다.
이를 통과하기 위한 핵심 과제는 바로 토지매입으로
지역주택조합 사업의 가장 중요한게 바로 땅인데요.
사업승인을 받기 위해서는 95%의 토지매입이 완료가 되어야 합니다.
나머지 5%는 매도권 청구 소송이 가능합니다.
사업승인 이후도 안전하다고 할 순 없지만,
사업승인만 나면 대부분이 완료가 되는 것이기 때문에 리스크가 많이 감소했다고 할 수 있습니다.
생각해보면 95% 땅매입은 정말 쉽지 않은 겁니다.
조합원 모집은 땅매입을 하지 않은 상태부터 시작일텐데,
알다시피 우리나라 땅은 시간이 지남에 따라 계속 금액이 오릅니다.
그러면 사업이 지연되면 될 수록 추가분담금이 갈수록 늘어나고
95%를 확보하기 위해 알박기하는 땅도 매입해야해서 분담금은 더 늘어날 수 밖에 없을 것 같습니다.
그렇기 때문에 지주택에서 가장 중요한건 토지매입 입니다.
지역주택조합을 추진하는 담당자들이 하나같이 하는 말이
"토지 확보가 거의 끝났다" 인데요. 이 말에 현혹되어서는 안됩니다.
토지 확보와 실제 토지 매입한건 완전히 다른 얘기입니다.
집을 팔겠다고 동의서 받은 것과 실제로 땅을 산 것과는 다른 개념이기 때문입니다.
그리고 거의 끝났다는 말도 위험합니다. 완전히 끝나야 하는 겁니다.
가장 중요한건 토지 매입이고 지역주택조합에서
토지매입 95%가 완료되지 않는 사업지는 쳐다보지도 않는게 좋습니다.
조합이 되는 순간 이미 낸 돈은 돌려받기도 힘들고,
추가분담금 때문에 스트레스에 잠도 안오고 불면증에 빠지게 될 것입니다.
1~2년안에 착공될것처럼 얘기하는 말 믿고 지역주택조합에 가입했다가는 큰 코 다칩니다.
그래도 지역주택조합에서 안정권에 들어갔다고
볼 수 있는 사업시행인가에 대해서 얘기해 보겠습니다.
부산광역시에서 현재 추진하고 있는 비교적 최신의 지역주택조합 추진현황 자료를 가지고 와봤습니다.
위와 같이 지역주택조합에 관심을 조금만 가져보면
시청, 구청 홈페이지 등에서 추진 현황에 대해서 볼 수 있습니다.
2021년 7월 31일 자료인데, 동별로 추진현황에 대해서 확인 할 수 있습니다.
저도 지역주택조합은 정말로 추천해드리고 싶지 않지만
그래도 조합조건만 된다면 사업승인 까지 진행된 사업지는 추천해 드릴 수 있을 것 같습니다.
왜냐하면 이미 토지 매입이 95%이 이상이 난 곳이기 때문입니다.
물론 이 이후에도 추가분담금은 따로 부가될 수 있으니 이 부분은 리스크가 아직 남았다고 할 수 있습니다.
마지막으로 강조해드리고 싶은건 지역주택조합에서 가장 중요한건
토지매입이며, 사업시행인가가 이루어지지 않은 것은 쳐다보지 않는걸 추천드립니다.