산성역자이푸르지오, 4,774가구 대단지의 국평 14억 5천 신고가와 주변 비교

성남 수정구 신흥동의 산성역자이푸르지오가 '숲세권' 아파트로 언론에 자주 소개되고 있어요.

그런데 이 단지, 주변에 산성역포레스티아·산성역헤리스톤 같은 경쟁 단지들과 늘 비교당하는 자리에 있기도 해요.

최근 뉴스와 부동산 카페 반응을 참고해서 정리해봤어요.

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산성역자이푸르지오는 어떤 단지일까

산성역자이푸르지오는 신흥2구역을 재개발한 단지로, LH가 시행을 맡고 GS건설·대우건설이 시공한 '자이+푸르지오' 컨소시엄 단지예요. 총 4,774가구 규모(1~3단지)로 2023년 10월 입주해 올해로 3년차인 매머드급 대단지예요. 단지 인근으로 희망대공원·단대공원·괴화산 같은 녹지가 있어서 최근 '숲세권 아파트' 트렌드 기사에서 자주 언급되고 있어요.

출처 : 나무위키

브·역·대·신·평·초로 짚어보는 산성역자이푸르지오

항목(5점 만점)점수평가

브랜드	★★★★☆ (4)	자이+푸르지오 컨소시엄으로 준수한 1군 브랜드 연합이에요.
역세권	★★★☆☆ (3)	산성역 인접이지만, 카페 선호도 평가에서는 옆 단지 포레스티아가 역 접근성 우위로 꼽혀요.
대단지	★★★★★ (5)	1~3단지 합쳐 4,774가구, 매머드급 대단지예요.
신축	★★★★☆ (4)	2023년 10월 입주, 3년차로 신축감이 살아 있어요.
평지	★★★☆☆ (3)	성남 구도심 특성상 경사가 있는 구간도 있어 임장으로 직접 확인이 필요해요.
초품아	★★★☆☆ (3)	공개된 자료로 정확한 배정 학교까지는 확인이 안 돼서 중간 점수로 매겼어요.

합계 22/30점. 대단지 규모가 가장 뚜렷한 강점이고, 역세권은 바로 옆 포레스티아에 살짝 밀리는 모습이에요.

국평 14억 5천, 신고가 행진

국토교통부 실거래가에 따르면 전용 84㎡가 지난 6월 14억 5,000만 원(23층)에 거래되며 역대 최고가를 기록했어요. 1년 전보다 3억 원가량 오른 수치예요. 전용 59㎡도 8월 4일 13억 6,000만 원에 손바뀜하며 신고가를 새로 썼고, 전용 74.96㎡는 14억 8,000만 원에 거래된 사례도 있어요.

주변은 어떨까 — 포레스티아·헤리스톤과의 비교

산성역 일대에는 산성역자이푸르지오 말고도 산성역포레스티아(8호선 초역세권), 그리고 아직 공사 중인 **산성역헤리스톤(3,487가구)**이 있어요. 카페의 선호도 평가를 보면 대체로 "헤리스톤(분양권) > 포레스티아 > 산성역자이푸르지오 = 신흥역 하늘채랜더스원 > e편한세상 금빛그랑메종" 순으로 매겨지는 경우가 많아요. 실제 최근 시세 비교에서도 포레스티아 84타입이 자이푸르지오보다 다소 높게 거래되는 흐름이 확인돼요.

한편 성남 신흥1구역·수진1구역 등 인근 재개발 사업도 활발히 진행 중이라, 카페에서는 이 구역들의 프리미엄과 확정 평형 소식이 자주 공유되고 있어요. 다만 산성역헤리스톤을 비롯한 3,487가구 규모의 대규모 신규 입주가 예정돼 있어서, 향후 전세 물량이 늘어날 수 있다는 우려도 함께 나오고 있어요.

성남 재개발 - 출처 : 서울경제

규제지역 지정, 산성역자이푸르지오도 예외 없었다

산성역자이푸르지오도 규제와 무관하지 않아요. 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 성남 수정구가 서울 전역과 함께 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이는 '삼중 규제' 지역이 됐고, 10월 20일부터 시행됐어요. 이 조치로 산성역자이푸르지오 1단지는 이제 실거주 목적의 매수만 가능한 토지거래허가구역에 들어가 있어요. 규제 전 성남 수정구 신흥동에서 거래량 상위 5위(80건)를 기록했던 단지였는데, 규제 이후로는 갭투자성 거래가 원천 차단된 상태예요.

흥미로운 건 규제에도 가격은 쉽게 꺾이지 않았다는 점이에요. 부동산 카페에서는 "토지거래허가 신청 건수가 전주 대비 170여 건 늘었다"며 실거주 수요는 꾸준히 이어지고 있다는 분석이 나와요. 실제로 규제 이후에도 전용 30평(약 84㎡)이 11억 4,000만 원에 신고가를 기록한 사례가 있고, 앞서 살펴본 6월·8월의 14억 5,000만~14억 8,000만 원 신고가도 모두 규제지역 지정 이후에 나온 기록이에요. 카페에서는 이를 두고 **"토지거래허가가 오히려 갭투자를 막아 확실한 바닥 시세를 지켜주는 효과가 있다"**는 해석도 나오고 있어요. 다만 매수 시에는 실거주 의무 등 토지거래허가구역 특유의 규제 요건을 반드시 확인해야 한다는 점은 잊지 말아야 할 부분이에요.

정리하며

산성역자이푸르지오는 신흥2구역이라는 낙후 지역을 4,774가구 대단지로 탈바꿈시킨 재개발의 성공 사례로 꼽히지만, 바로 옆 포레스티아·헤리스톤과 끊임없이 비교당하는 자리에 있기도 해요. 여기에 2025년 10월 삼중 규제 지역 지정까지 더해지면서, '숲세권'이라는 강점과 규제 속에서도 이어지는 신고가라는 상반된 흐름을 동시에 보여주고 있어요. 인근 대규모 입주 예정 물량이 향후 시세에 어떤 영향을 줄지도 함께 지켜볼 부분이에요.