금리 인상에도 집(아파트) 값은 계속해서 상승할까?

미친 집값은 천장을 모르고

한번도 경험해보지 못한 가격 상승이 일어나고 있는데요.

전국 아파트 중위가격을 보면 2017년 3억 1142만원으나,

불과 5년만에 2억 가까이가 오른 5억이 되었네요.

집값이 상승하고 하락하는걸 예측한다는건 정말 어려운 일입니다

무조건적인 상승도 있을수 없고, 무조건 하락한다는 것도 있을 수 없습니다

그렇지만 저의 생각대로라면 적어도 3~4년간은 상승이 있을거라 생각됩니다

상승할 확률이 더 높다는 것입니다

 

그 이유에 대해서 몇가지 적어보도록 하겠습니다

우선 주택 가격이 오르는 이유는 크게 수요와 공급이 가장 중요합니다.

여기서 금리가 추가적으로 중요해질 수 있을 것 같습니다

아래 내용들도 수요 증가와 공급 부족을 토대로 제 나름대로 분석한 내용입니다

 

1. 주택 인허가 물량이 적다 (공급 부족)

 

부동산 시장을 예측하는 2가지 지표가 있습니다

 바로 주택 인허가 물량과 미분양 현황입니다

두 지표 모두 집값이 오를 수 밖에 없다는 지표를 나타내주고 있습니다

이 두 지표의 수치 감소는 앞으로의 공급이 부족하다는걸 나타내 주기 때문에 잘 확인해볼 필요가 있습니다

그래프를 보시면 15~16년도에 주택건설 인허가가 꽤 높았습니다 

그러나 그 이후로 계속해서 줄어들면서 그 추세는 줄어들고만 있습니다

 

 

2. 서울 아파트 가격을 잡을 방법이 없다 (공급 부족)

 

부동산 가격을 잡으려면 어떻게 해야 될까요? 바로 서울 아니 서울에서도 메인입지인 강남부터 잡아야 합니다. 

강남에 일자리, 교육 및 편의시설 등이 몰려 있기 때문에 어쩔 수 없이 강남이 집값이 제일 비쌀 수 밖에 없습니다.

그러나 그런 메인 입지는 항상 공급이 부족합니다. 하지만 이제는 더 부족해졌습니다.

왜냐하면 서울은 이미 신도시 같은 택지개발로는 공급을 하기가 힘들고,

기존의 아파트나 주택을 부쉬고 재개발 재건축 등으로 공급해야 합니다.

그러나 재건축 관련 안전진단 통과이 어려워져 새 아파트가 지어지기가 더 어려워졌습니다 

오래되어 재건축을 해야되는 아파트들도 재건축 재개발 관련

인허가가 계속해서 막히고 있습니다

수요에 비해 입주물량이 턱없이 부족하며, 분양 물량도 부족하고 갈수록 이는 악화되고 있습니다

 

 

3. 임대차 3법 (수요 증가)

 

대부분의 대한민국 사람들은 주거 안정이라는 꿈이 있습니다. 

집을 사면 안정을 찾을 수 있지만 대한민국에는 집을 보유하는 것만큼 매력적인 전세제도라는 것이 있습니다.

취득세, 재산세, 종부세 등의 부동산 관련 세금에 벗어나 매수하는 가격보다 저렴하게 거주할 수 있는

주거 안정에 필요한 정책이고 많은 사람들이 이 정책에 만족하며 살아가고 있었습니다.

그러던중 작년에 임대차 3법이 발표가 되었는데,

그 중에 계약갱신 청구권과 전월세 상환제라는 법이 있는데 

이 권리를 사용하게 되면 기존 임대차 기간 2년에서 2+2로 연장할 수 있습니다

4년이라는 전세기간 동안  전세가격을 거의 올리지 못하기 때문에

미리 전세가격을 올려놓고 있습니다.

가면 갈수록 전세가는 상승하고, 그 매물은 점점 줄어들고 있습니다. 

전세가가 너무 높아져 전세가가 매매가를 밀어올리는 현상까지 비일비재하게 일어나고 있습니다

그렇기 때문에 실수요자들은 전세 사느니 차라리 매수하자라는 심리가 커졌다고 생각됩니다

 

4. 정부의 공급의지 부족 (공급 부족)

 

정부는 연이은 공급대책을 발표하며, 공급을 한다고는 하지만 국민들의 생각을 반영한건지 의심스럽습니다.

왜냐하면 행복주택, 임대주택 등 실제로 일반 국민들이 원하는 주택과는 벗어난 형태의 주택만 공급하려고 합니다.

공공이라는 단어가 붙은 사업성이 낮은 주택을 공급하기 때문에 기존 재개발재건축 조합원들도 반대를 하고,

이로 인해 갈등이 생기고 공급은 더욱 늦어지는 것입니다

 

5. 분양가 상한제 (공급 부족)

규제로 인한 분양가 상한제로 분양가를 계속해서 누르고 있습니다.

택지비와 아파트를 짓는 자재값을 계속해서 증가하고 있는데

아파트 분양가는 올리지 못하게 통제하고 누르고 있습니다.

그렇기 때문에 아파트는 분양하는 시공사, 재개발 재건축 조합원들도 지금 당장 분양할 필요가 없다고 판단해

이로 인해 서울, 수도권, 광역시 등 공급이 필요한 곳에 엄청난 분양난이 일어나고 있습니다

분양 물량이 계획보다 너무 모자랍니다

 

6. 다주택자 양도소득세 강화 (공급 부족)

이번 정부는 다주택자들에게 엄청난 과세를 하고 있습니다

양도소득세로 80%가까이의 세금 폭탄을 맞을 수도 있어,

세금 폭탄을 피하기 위해 매물을 내놓기 보다는 증여를 통해 세금을 분산시키고 있습니다.

또한, 다주택자만 그런게 아니라 1분양권 보유자들도 분양권도 거래가 가능한 물건들에 대해

엄청난 세금을 부과하거나 거래를 막아놨습니다

그렇기 때문에 나와야 되는 물량도 시장에 나오지 않아

제한적인 물량으로 공급은 더 부족해지는 것입니다

양도소득세를 완화하고 분양권 거래도 활발하게 하는 것이 

공급을 더 늘려 주택 시장 안정에 도움이 될거라 생각됩니다

 

7. 투자 심리 (수요 증가)

지금 전국적으로 집값은 천정부지로 치솟고 있습니다

아파트 가격은 무조건 오른다는 심리로 인해 너도나도 아파트, 재건축재개발 투자에 열을 올리고 있는 것입니다

 전국 아파트 가격이 떨어져야 이 심리도 가라 앉을 것입니다

그러나 아파트 가격이 떨어지는게 쉬워보이지는 않습니다

8. 세대수 증가 (수요 증가)

전국적으로 인구수는 감소하고 있으나 세대수는 증가하고 있습니다
그렇기 때문에 공급은 그대로라도 수요는 갈수록 증가하고 있습니다

 

요약하자면 
1. 주택 인허가 물량이 적다 (공급 부족)
2. 서울 아파트 가격을 잡을 방법이 없다 (공급 부족)
3. 임대차 3법 (수요 증가)
4. 정부의 공급의지 부족 (공급 부족)
5. 분양가 상한제 (공급 부족)
6. 다주택자 양도소득세 강화 (공급 부족)
7. 투자 심리 (수요 증가)
8. 세대수 증가 (수요 증가)

 

집값이 잡히는건 쉽지 않을 것 같습니다

실제로 위에 제시한 지표들보다 체감상 느끼기에 더욱 심각한 것 같습니다

전세, 매매가는 끊임 없이 신고가를 찍고,

분양 물량은 나오는 족족 경쟁률이 최대치를 기록하고 있습니다

실거주자들은 월세나 임대주택에 살고 싶어하지 않습니다

실거주자들이 희망을 가질 수 있도록 

하루 빨리 정상적인 공급을 통해 시장 안정이 이뤄졌으면 좋겠습니다