대출규제와 금리인상, 부동산 시장의 영향은? 부동산 투자 방향

최근 집값이 역대급으로 다시 상승하고 있고,

전세가 또한 전국적으로 역대급 상승률을 보이고 있습니다. 

올 7월에 정부는 이를 지켜볼수만은 없었는지 '고점이다, 집 사지마라' 를 외쳤고,

그 이후 대출규제와 금리인상이라는 뉴스가 터졌습니다. 심상치 않은 조짐인데요. 

과연 부동산 시장이 앞으로 어떻게 흘러갈지

저의 생각을 한번 끄적여 보겠습니다.

 

 

 

지난해 코로나19 여파로 사상 최저 수준(0.5%)까지 낮아진

기준금리가 15개월 만에 0.25%가 올라 0.75%로 인상하였습니다.

이미 기준금리가 오르기도 전에 시중은행의 주택담보대출의 금리는

우리가 모르는 사이에 이미 7월까지 많이 오르고 있었습니다.

저의 생각은 이번 대책으로만 봤을 때는 집값을 잡기란 쉽지 않아 보입니다.

(물론 앞으로 더 고강도의 대책이 나올수도 있으니 지켜봐야될 것 같습니다.)

몇가지 이유를 말씀드리겠습니다.

 

1. 전세대출 규제의 딜레마

전세대출은 갭투자를 더 양성시킬 수 있는 대출일 수 있습니다.

그러나 동시에 너무나 오른 집을 살 수 없는 실거주자들에게는 

주거안정에 기여하고 있는 아주 중요한 대출입니다.

지금 전세대출은 우리은행, NH농협은행 정도가 규제를 하고 있는데요.

이게 전방위적으로 확대되기는 어려워 보입니다.

전세대출 규제가 확대되면 전세를 갱신해야되거나 전세가 끝나는 세입자들은

다음번 계약때는 전세대출을 받을 수 없기 때문에 정부가 이를 지켜보지만은 않을거라 생각합니다.

이는 결국에는 결혼, 출산, 경제 등 전반적으로 엄청나게 큰 영향을 끼칠 가능성이 높기 때문입니다.

 

2. 은행의 수익구조

대출 규제를 하면 은행 자체도 수익구조를 만들 수 없어 은행의 경영이 어려워질 수 있습니다.

그렇기 때문에 은행에서도 반발이 있을 것이기도 하고,

1금융권, 2금융권을 전부 규제해버리면 돈이 필요한 사람들은 사채까지 빌리는 사태까지 올 수도 있습니다.

이럴 경우 가계 경제를 더욱 악화시키는 사태까지 벌어질수 있습니다.

 

3. 기존 대출규제

이미 많은 규제들로 인한 대출규제는 이루어져 왔기 때문에

기존의 다주택자, 고가주택매입자들은 리스크 관리를 해왔습니다.

규제지역 (조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%)는 이미 LTV 비율이 낮으며,

15억 이상 주택은 대출이 나오지 않습니다.

 

그러나 얼마전까지 무주택자들에게는 규제지역 LTV 를 완화하여

조정대상지역 70%, 투기과열지구 60%까지 대출이 가능합니다.

이런 대출들이 이제는 무의미하게 될 가능성이 높아보입니다.

결국 대출 규제로 인해 피해를 입게되는건 현금이 적은 무주택 실수요자들이 될 가능성이 높습니다.

 

4. 금리인상 속도

금리인상은 부동산 시장의 영향이 있을 것인데요.

0.75%는 아직 초저금리입니다. 이 금리상승속도가 가파르면 얘기가 달라질 것입니다.

그러나 금리 상승속도가 우리 경제에 영향을 줄 만큼 크게 상승할 가능성이 적을 것 같습니다.

코로나로 인해 경기가 불확실성이 크기 때문에 금리인상은 0.5%내외 소폭으로 이루어질 거라는 견해가 다수입니다.

대한민국은 미국의 금리에 어느정도 영향을 받는데 미국의 기준금리는 아직 오르지 않았습니다.

 

5. 실거주자들의 패닉 바잉

결국 3기 신도시, 공공재개발, 도심공공주택복합지구 등 정부의 공급 정책의 효과는 미미했습니다.

사전청약을 한다고는 하지만 LH사태 등 실제 토지주들의 반대가 극심하여 토지보상도 쉽지 않을 것 같습니다.

그리고 이 3기 신도시의 입주시점이나 되어야 3기 신도시에 의한 공급과잉 효과가 나타날 것입니다.

그럼에도 노형욱 국토부 장관은 최근 "대규모 신규 공급 대책을 새로 발표할 계획은 없다" 고 했습니다.

대출규제로 무주택자들은 더더욱 패닉이 올 것이며, 주택 매수를 포기하는 사람도 있는 반면에

지금이라도 집을 사야되겠다라는 생각을 하는 사람들이 훨씬 많을 것으로 예상됩니다.

 

6. 수요폭증, 공급부족

결국 수요폭증, 공급부족으로 집값은 쉽게 잡히지 않을 것입니다.

관련해서 아래 글을 통해 분석해봤습니다.

https://koreaoooo.tistory.com/14?category=878387 

금리 인상에도 집(아파트) 값은 계속해서 상승할까?

서울은 2024년까지 공급이 심각하게 부족합니다.

결국 이번 정부는 수요는 못잡고, 공급대책으로는 해결불가능한 사태까지 왔습니다.

마지막 카드로 대출규제 뿐만 아니라 앞으로도

가계에 큰 타격을 줄 수도 있는 고강도 대책을 쏟아낼 수도 있을 것으로 보입니다.

 

올가을은 분명히 불장일 것 같습니다. 그걸 정부는 꾸역꾸역 막으려할거고

그 사이 대출규제로 피해보시는분들도 생길것 같습니다.

그러나 결국 부동산 가격은 상승하지 않을까 예상해봅니다.

 

지금과 같이 다주택자, 분양권 양도세 과다로 인해 나와야될 매물도 잠겼기 대문에

거래량이 그렇게 많지는 않을 것입니다.

그러나 이번 가을장에는 매수세가 폭증할 것입니다.

결국에는 그 올려놓은 집값에도 꼭 살아야되는 수요자는

비싼 가격이라도 울며 겨자먹기로 매수할 거라 생각합니다.

 

 리스크 관리는 지금부터 해야됩니다.

부동산 가격은 무한정 오를수는 없기 때문입니다.

부동산이 지금은 미친듯이 오르지만 언젠가는 가라앉을 시기가 올겁니다.

그게 지금 당장의 1~2년은 아닐수 있지만

 3기신도시, 최근 발표한 공급 대책들의 공급 물량이 입주하는 시점

그러니까 3~4년 후가 되면 부동산 시장은 장기 침체가 올 가능성도 있습니다.

그렇기 때문에 최근에 유동성으로 너무 오른 부동산을 매매하거나 문어발식 확장보다는

진짜 옥석을 찾는 것이 지금같은 불안정한 시대의 올바른 부동산 투자방법이라 생각합니다.