지방 공시가격 1억 이하 주택에 투자자가 몰리는 이유?

요즘 공시가격 1억 이하 아파트에
많은 사람들의 관심을 가지고 있는데요.

왜 이렇게 몰렸고, 어떤 장점이 있는지 파악해보도록 하겠습니다.
동시에 주의할점도 알아보겠습니다.

공시지가란 부동산 과세를 위해 정부와 자치단체가 정하는 기준인데요.
공시가격은 보통 실제 거래가의 60~70% 선이라고 보시면 됩니다.
이 가격을 기준으로 여러 세금들이 정해지는데요.
국토교통부 공시가격알리미에 들어가면 확인할 수 있습니다.
그러니까 공시지가 1억의 아파트라면 약 1억 3천 ~ 1억 6천정도(실거래가 기준)
사이 가격의 아파트라 생각하시면 될 것 같습니다.

국토교통부 공시가격 알리미 링크 :
https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm

취득세

7.10 부동산 대책 이후 취득세가 껑충 뛰어 올랐습니다.
아파트 취득시 다주택자분들은 취득세 걱정을 하셔야 겠습니다.

다주택자는 최대 12%까지 취득세를 내게 됐습니다.
그러나 공시지가 1억 이하 아파트는 이러한 '취득세 중과 대상'에서 빠지게 되었습니다.
그래서 다주택자는 취득세 1.1%만 내게 됩니다.
이는 개인만 해당되며, 법인은 공시지가 1억 이하라도 법인 취득 세율에 적용을 받습니다.
공시지가 1억 이하 아파트는 실수요자들이 찾는 아파트이며, 투기의 요소가 없다는 이유라고 하네요.
물론 지금은 이 세금 때문에 투기 수요가 엄청 몰렸지만 말입니다.

여기서 주의할점은 공시지가 1억 이하 아파트가
주택수에 포함이 안된다고 잘못 알고 계신분들이 있는데요.
공시지가 1억 이하 아파트는 취득세 중과에서만 제외 됩니다.
공시지가 1억 이하 아파트는 10채, 20채를 매수하시더라도 취득세는 1.1%를 적용합니다.
투기과열지구, 비조정지역 상관없이 모두 취득세 중과에서 제외됩니다.

중과제외 주택은 이외에도 여러가지가 있는데 아래와 같습니다.
1. 가정 어린이집, 2. 노인복지주택, 3. 재개발주택 부지확보 주택(멸실목적),
4. 주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택, 5. 저당권 실행으로 취득한 주택.
6. 국가등록문화재 주택, 7. 농어촌 주택, 8. 공시지가 1억원 이하 주택
공시지가 1억원 이하라도 재개발정비구역으로 지정되었다면 혜택을 못받습니다.

양도소득세

공시지가 1억 미만 아파트라도 다주택자일 경우 보유세, 종부세, 양도세에는
주택수에 포함이 되며 1억 이상 아파트를 구매하는 것과 동일한 세법으로 세금을 내야합니다.
그럼에도 다주택자 양도세 중과를 피할 방법이 있는데요.
그 방법은 아래 설명을 참고하시기 바랍니다.

7.10대책 이후 양도세 중과세율이 엄청 올라갔습니다.
양도세에는 크게 세가지로 나뉘는데요.
비과세, 일반세율, 중과세율로 나뉩니다.
비과세의 기준은 1주택 또는 일시적 2주택이 혜택을 받을 수 있습니다.
다주택자는 일반세율에서 중과가 되는데 위의 표를 보시면 최대 30%p가 중과될 수 있습니다.

아래의 기준으로 양도세 제외가 되는데요.
양도세 제외 주택으로는 아래와 같습니다.
1. 수도권(서울, 경기), 광역시(부산, 인천, 광주, 대구, 대전, 울산),
세종특별시 이외 지역의 공시가격 3억이하 주택
2. 수도권, 광역시, 세종시의 읍/면/군 지역의 공시가격 3억원 이하 주택

규제 지역이든 아니든 우리가 일반적으로 알고 있는
지방의 공시지가 3억원 이하 주택이 이에 해당이 됩니다.

취득세 및 종부세(종합부동산세)

마지막으로는 취득세 및 종부세를 알아보겠습니다.
종부세란 재산세의 하나로 고가의 주택, 토지를 소유한 소유자에게 부과하는 세금인데요.
아무리 1억 이하 주택을 매수했더라도 그 주택도 주택수에 포함이 되며
종부세 중과세율이 적용될 수 있습니다.
그 기준은 조정 2주택 또는 지역불문 3주택 이상 입니다.
세율은 아래 표를 참조해주시기 바랍니다.

결론

결국은 보유세 및 종합부동산세를 조심하면서
공시지가 1억이하의 지방에 있는 주택을 취득하고,
공시지가 3억이 넘기 전에 팔면 일반세율을 적용받고 주택을 매매할 수 있습니다.
물론 재개발지역의 1억이하 주택은 여기에 해당이 안되지만 말입니다.

세금으로 아무리 투기세력을 막으려고 해도
유동성이 풍부한 지금과 같은 장에서는 결국 이렇게
세금을 피해 투자가 계속해서 이루어지고 있는 것 같습니다.

공시지가 1억이하 주택의 매수시 주의할 점도 존재하는데요.
아래와 같습니다.

1. 공시지가가 1억이 넘었을 경우 받아줄 사람이 없을 가능성이 높다는 것입니다.
2. 조세정책이 계속해서 변하고 있는데 다주택자 규제를 풀어주거나
공시지가 1억이하 주택에 혜택을 주지 않는다면 투자할 가치가 떨어질 수 있습니다.

이는 세금과 다주택자들에 의해서 만들어진 시장이기 때문에
결국에는 매도할 시점에 매도하기 힘들어질 수 있기 때문에
이런 투자도 결국에는 입지를 잘 판단하고 투자하셔야 하겠습니다