대통령 윤석열, 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까? 어떻게 대응해야 될까? (재개발, 재건축, 리모델링, LTV완화, 임대차3법개정)

안녕하세요 지암입니다

 오늘(22년 3월 10일) 새벽에 끝이 난 

20대 대통령 후보 선거에서 결국 윤석열 후보가 승리하며

대한민국의 새로운 대통령이 탄생하게 되었습니다. 

 

이제 새로운 대통령이 탄생했으니,

새로운 부동산 공약을 알아보아 어떻게 대응해 나갈지 알아봐야겠죠?

윤석열 후보의 부동산 공약은

엄청난 공급과 함께 세제부문에서는 현정부의 정책과는 역행한다는

기조로 짜여진 정책 같아 보입니다.

 

5년간 250만호 대규모 주택 공급 

윤석열 당선인은 엄청난 규모의 공급을 예고했었는데요.

5년간 250만 가구 (수도권 130만 가구) 신규공급을 할거라고 합니다.

그 중 공공주도로 50만호, 민간주도로 200만호로

민간위주의 공급이 주가 될 것 같습니다.

 

그래도 5년간 250만호는 많은 숫자이긴 하나

최근 10년간 평균 약 48만호를 공급했기 때문에

5년간 250만호가 불가능한 숫자는 아닌 것 같습니다.

 이미 현정부에서 이미 206만호 공급을 발표했기 때문에

그 공급 숫자와 합치면 절대 불가능한 숫자는 아니겠죠?

 

1. 재건축, 재개발 47만호

정밀안전진단 기준 합리화, 재건축 초과이익 부담금 완화,

신속 통합 인허가, 용적률 인센티브 등 제고 개선으로 공급물량 20~30% 확대

 

2. 도심, 역세권 복합개발 20만호 (수도권 13만호)

도심 복합개발 혁신지구 제도를 도입하여 도심, 역세권, 준공업지역 등 복합개발

역세권 용적율 300% -> 500% 상향

 

3. 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호 (수도권 14만호)

 

4. 소규모 정비사업 10만호 (수도권 7만호)

 

5. 공공택지 142만호 (수도권 74만호)

현재 개발중인 공공택지 및 GTX A~D 노선상 역세권 콤팩트시티 건설추진

-> 많은 공급량인데 이게 현정부에서 발표한 공공택지를 이용한 공급이지 않을까 생각됨.

 

6. 기타 13만호 (수도권 12만호)

서울 상생주택, 매입 약정 민간개발

 

재건축, 재개발, 리모델링

지금까지 막혀있었던 수 많은 재건축재개발 규제들이 완화되어 

도심지역 노후 주택들이 큰 변화가 있을 것으로 예상됩니다.

당연히 재개발, 재건축 추진도 활발해지고 시세도 더 올라갈 것으로 예상됩니다.

 

1. 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진

 

2. 구조안전성 가중치 하향 (50 -> 30)

 

3. 설비노후도(25->30) 및 주거 환경 가중치(15->30) 상향 조정 

4. 재건축 초과이익 환수제 완화 

부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대,

1주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용

 

5. 분양가 규제 운영 합리화

 

6. 기부채납 운영기준 마련

 

7. 사업성 낮은 지역 공공참여 재개발 추진

 

8. 신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선

- 안전진단 및 안전성 평가 절차 개선

- 안정성 검토 조직 국토부 산하 2개 기관에서 민간까지 확대

- 리모델링 수직, 수평 증축 기준 정비

부동산 세금 완화

현 정부는 공급 부족, 정책 실책으로 인한 주택가격 상승을 

징벌적 과세로 막으려고 했습니다.

이로 이한 부작용은 상당했으며, 

주택을 사기도 팔기도 힘든 상황이 되어버렸는데요.

이를 어느정도 정상적으로 돌린다는 내용입니다.

 

1. 주택 공시 가격 환원

2022년 주택 공시 가격을 2020년 수준으로 환원

공시가격을 환원하지 않으면 윤석열 정부 관련 법 시행하여 공정시장가액 비율 인하

 

2. 종합부동산세와 재산세 통합

종부세를 해지하여 재산세와 통합,

관련 세부담 증가율 상한 인하, 1주택자에 대한 세율 인하,

일정 소득 이하 1주택 장기 보유자에 대해서는

연력 관계없이 종부세 매각/상속시점까지 이연납부 허용,

차등과세 기준을 보유주택 호수에서 가액으로 전환 등이 있음

 

3. 양도소득세 개편

다주택자에 대한 중과세율 적용을 한시적으로

최대 2년간 배제하여 다주택자 보유 주택 매각 촉진

 

4. 취득세 인하

현재 1~3% 인 1주택자 취득세율을 단일화하거나 세율 적용 구간 단순화,

단순누진세율을 초과누진세율로 변경,

생애 최초 구입자에게는 취득세 면제 or 1% 단일 세율 적용,

조정 지역 2주택 이상에 대한 과도한 누진세율 완화

 

5. 부동산 세금 정상화를 위한 정부 출범 즉시 TF 가동

 

6. 부동산 청약 제도 개선

- 청약 제도에 1~2인 가구 거주에 적합한 소형 주택 (60제곱 미터 이하) 기준 신설

- 1인 또는 신혼부부 등 2030세대에 적합한 주택규모에

추첨제 부활하여 내 집 마련 가능성 높이고,

이를 바탕으로 주거 상향 및 자산 축적 기회 제공

- 장기간 청약 기회를 기다려온 가구원 수 3~4명 이상

무주택 가구를 위한 85제곱미터 초과 주택 당첨 가능성 높일 수 있는 가점제 확대

 

주택담보대출(LTV) 80% 상향 

LTV 80%는 다 해당되는 것이 아니라, 신혼부부, 청년 첫구입에만

이 혜택을 적용시키는 걸로 보입니다.

 

서울 평균 분양가 10억대, 지방 4~6억대의 분양가는

대출 없이는 사실상 아파트 매입이 불가능합니다. 

그동안 LTV, DSR 등의 대출 규제로 인해서 

정상적으로 집을 사는것조차 쉽지 않았는데 

담보대출이 어떤식으로 완화될지 지켜봐야겠습니다.

임대차 3법 전면 재검토

윤석열 "임대차 3법부터 깨겠다"

임대차 3법 아래의 세가지 전월세 관련 법입니다.

1. 계약갱신청구권제, 2. 전월세상한제, 3. 전월세신고제 

 

1. 기본적인 틀은 유지

2. 갱신권 4년 -> 2년으로

3. 전셋값을 인상하지 않는 임대사업자에게 정부가 세제상 혜택

 

임대차 3법이 적용된 후 2년간

전월세 가격이 엄청나게 올라갔는데요.

이로 인해 매매가도 같이 밀어올린 모습입니다.

임대차 3법은 임대인이나 임차인에게 모두 안좋은 법이며,

전세가가 매매가보다 높아진 상황이라

갭투자 하는 사람에게만 좋은 법이 되어버렸습니다.

 

 

어떠신가요?

 

5년간의 부동산 관련법은 절대 서민들은 위한 법이 아니었습니다.

1. 주거안정은 전혀 해결되지 않았고

2. 세금을 가져가는 정부와

3. 높은 이자를 받아가는 은행이 이득을 취했습니다.

 

새로운 윤석열 당선인이 대통령이 되어 법을 잘만 추진한다면 

다주택자 물량도 나오고 신규거래도 생기고

다시 정상적인 부동산 시장이 형성될거라 생각됩니다.