힐스테이트 대연 센트럴 분양가가 좀 쎄네... 그래도 청약 넣어볼만 하다

 

안녕하십니까
부동산 분석하는 지암입니다

오늘은 11월 12일에 분양공고가 발표가난
힐스테이트 대연 센트럴의 분양소식이 있어
분양가가 적당한지 한번 분석해보도록 하겠습니다.

우선 대연 힐스테이트의 견본주택은 부전역과 양정역 사이 부산시민공원 근처에
견본주택(모델하우스)가 위치해 있습니다.
아파트가 지어지는 위치는 대연동 롯데캐슬 레전드의 우측편으로 연포초와
딱 붙어있으며, 지하철 역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 위치해 있습니다.

대연 힐스테이트의 세대수는 총 449세대로
그 중에 144세대만 일반 분양 예정이며,
전용면적 59m2 (24평) 55세대, 74m2(30평) 87세대, 84m2(34평)2세대가 분양 예정입니다.

분양공고는 11월 12일에 오픈했고, 11월 22일부터 특별공급을 시작합니다.

이제 중요한 분양가를 보도록 하겠습니다.
중도금 유이자에 발코니 확장 금액도 조금 비싼편인 것 같습니다.
중도금은 50%(10% 자납) 이율 4%로 계산해서,
평당 분양가가 2000만원 정도 하는걸 확인할 수 있습니다.

주위 아파트 가격이 워낙 많이 올라서
이제 부산 원도심에 분양하는 아파트들의 분양가는
계속 이렇게 높게 책정될 것 같습니다.

주위 아파트와 비교해보면 롯데캐슬 레전드가 대단지이긴 하나
완공까지 6년차이가 난다는걸 감안했을때
레전드와 비슷한 가격을 형성할 것으로 판단이 됩니다.
84타입 기준으로 비교를 해보면 9억 정도의 시세로,
현재 대연힐스테이트의 적정가격은 9억 정도로 예상하고 있습니다.
총금액 7억 1437만원이니 어느정도 시세차익은 가져갈 수 있을거라 생각합니다.

 

주차대수는 세대당 1.2대라 조금 적은것 같고,
엘리베이터는 2라인 1대, 3라인 2대이니 무난한 것 같습니다.
참고로 5개 동으로 최고층 28층으로 용적률 264%, 건폐율 21%으로 지어집니다.

84타입이 있는 101, 102동은 조합원이 거의 다 가져가고
84B타입만 딱 두개 남았는데, 84타입 경쟁이 정말 치열할 것 같습니다.

59타입 입니다
163세대 중 55세대가 일반분양입니다. 무난한 판상형 구조입니다.
물량이 제법 되며, 모델하우스에서 보실 수 있는 세대입니다.

74타입인데요,
조금 커진 59타입 느낌입니다

대연힐스테이트 일반물량중 가장 많은 물량이 있는 74B타입입니다
무난한 타워형 구조인데요,
앞쪽에 나와있지만 바로 앞에는 대연 동원로얄듀크가 위치해 살짝 뷰가 막힐걸로 예상됩니다.

대연2 재건축 힐스테이트 대연 센트럴은 연포초등학교를 품은 초품아 아파트로
주변에 중학교, 고등학교, 대학교 등이 가까이 위치하고 있어, 교육여건도 아주 좋습니다.
또한 남구보건서, 남구청, 남부교육지원청 등의 공공기관과
부산문화회관과 재래시장 등이 가까이에 위치해 있습니다.
또, 못골역, 대연역까지도 도보로 가까운 거리로 이동 가능합니다.

 

종합적으로 평가했을때,
대연힐스테이트 대연 센트럴은 449세대로 세대수는 작지만
신축 힐스테이트 브랜드의 아파트로
주위 인프라가 너무 좋다고 판단됩니다.
시세는 충분히 9억까지 갈 것으로 예상되나
앞으로의 주택 시장이 좋지 않고 대출 문제가 발생할 수도 있습니다.
대출 이자도 생각보다 높을 수 있어,
대부분을 대출로 입주하겠다는 생각은 조금 위험할수도 있을 것 같습니다.

중도금 대출은 50%정도 밖에 안나올 수 있고
잔금 대출도 KB시세가 아닌 분양가의 60~70% 정도 밖에 안나올 수 있다는 점이
가장 큰 리스크 일 것 같습니다.
분양가도 생각보다 높기 때문에 청약은
꼭 신중하게 생각하고 넣어보시기 바랍니다.