지금 포항 남구 부동산에 주목해야 하는 이유?

안녕하세요 쏘쏘입니다

 

요즘 제가 부동산에 푹빠져 살고 있어요 ㅎㅎㅎ

자본금이 5000만원 남짓 있어서 이 레버리지를 가지고 투자할 곳을

이곳저곳 찾아서 분석중인데요 

수도권은 너무 올라있고, 제가 거주하고 있는 부산도 마찬가지에요

서울, 수도권, 광역시 아파트 뿐만 아니라 중소도시 아파트들도 

미친듯이 가격 상승이 일어나고 있습니다.

여러가지 이유가 있겠지만 시장에 돈이 엄청나게 풀리고 있고,

매매가도 상승하지만 임대차 3법 때문에 전세 가격이 미친듯이 올라가고 있습니다.

전 국토의 반정도는 규제까지 걸려있어 공급조차 부족한 실정입니다

그럼에도 아직도 관심만 있으면 투자할만한 곳이 계속 나오고 있는데요 ㅎㅎ

 

아파트의 가격은 결국에 공급과 수요에 의해서 움직이는 시장입니다

공급은 부족하고 수요는 폭발하는데 가격이 안오르는게 이상하지 않을까요?

 

어쨋든 결론으로 넘어와서 5000만원의 레버리지를 가지고 투자할만한 곳을 찾아 헤매어 

결국 저는 포항을 선택하게 되었는데요. 

이유는 다음과 같습니다. 

 

1. 비슷한 지역와 비교시 저평가 되어 있다

부동산 시장 상승기 때 결국 서울에서 시작해서 서울 - 수도권, 광역시 - 지방 중소도시 로 가격 상승이 일어납니다. 

그래서 2021년 11월경 상승기 때 서울, 수도권이 너무 올라버린 나머지 광역시가 오르고 지방 중소도시까지 올라버렸습니다. 그래서 그 올라버린 몇몇 도시들 중에서도 제 기준으로 30만 이상의 지방중소도시를 기준으로 삼아 투자할 곳을 물색했습니다. 5000만원 이하의 갭으로 투자할만한 곳으로요. 

인구가 비슷한 지역의 대장 아파트 최고가를 알아봤습니다.

 

김해 (인구 539,000명)

대장 7억 2천만

천안 (인구 657,000명)

대장 9억 5천만

전주 (인구 657,000명)

대장 7억

포항 (인구 503,000명)

대장 6억 5천

보시는 것과 같이 인구가 비슷한 다른 지역들이 포항 대장보다는 시세가 높습니다.

포항 대장 포항자이가 6억 5천 신고가가 찍혀 있지만 작년 11월 포항 남구 규제 이후 시세가 낮아진 상태입니다.

진주, 양산, 원주, 마산, 창원 등도 같이 비교를 해보았으며, 

일단 이런 기준으로 포항은 비슷한 다른 지역보다는 저평가라 판단했습니다.

또한, 역사적으로 보았을 때 포항은 울산의 2/3 정도 가격을 따라갔는데요 현재 울산 대장 문수로 아이파크의 신고가가 12억 정도로 포항대장도 그의 2/3인 8억정도는 갈 포텐이 있다고 판단했습니다.

 

2. 포항 남구 시내 쪽 아파트의 전세 가격이 너무 많이 올라있으며, 더 올라갈 가능성이 있다

포항 남구 대장 포항자이의 전세 가격과 매매 가격의 갭이 거의 없습니다.

포항자이 전세가는 34평 4억 9천, 29평 4억 3천에 거래됐을만큼 빠른 전세가 상승이 일어나고 있습니다. 전세 매물은 부족하고 호가는 계속해서 올라가고 있습니다.

임대차 3법으로 인한 전세 매물 감소와 지곡동, 효자동, 대잠동 등 남구 메인 입지의 입주물량 감소로 인한 지곡동, 효자동, 대잠동 등의 포항 최고의 입지 내의 물량은 전무하고 시내쪽 입주물량도 당분간 전무합니다. 21~22년까지 입주물량은 거의 0이며, 23년 이후로도 포항 외곽쪽 물량을 제외하고는 그렇게 많은 물량이 공급되지 않습니다.

3. 포항 남구는 그동안 규제 때문에 가격이 눌려있었다

작년 9월 2018년 9월에 입주한 포항 남구 대장 포항자이의 비과세과 끝남에 따라 엄청난 거래가 이루어지고, 34평 기준 신고가 6억 5천이 찍힐만큼 올라있었다. 2개월간 상승하던 포항자이는 포항 남구의 규제 펀치를 맞고 다시 거래가 끊겨있었습니다. 그러나 최근에 전세가가 매매가 가격만큼 올라오면서 투자자들의 구미를 자극시키고 있습니다.

4. 포항 시내쪽 분양은 24년까지도 입주 물량은 거의 없다.

부동산을 투자할 때 실수요자의 심리를 분석하는 것이 중요한데요. 

포항 사람들이 가장 살고 싶어하는 지역이 어디일까요? 시내 쪽인데 그 중에서도 지곡, 효자동 근방입니다. 왜냐하면 그쪽이 포스코, 포항공대와의 접근성 및 학군이 너문나도 좋기 때문이며 매립지로 이루어져 평지에 너무나도 좋은 환경을 가지고 있습니다.

그러나 그 근방의 아파트 공급은 거의 없다고 봐야합니다. 외곽에 분양을 많이 한다고 한들 메인 입지의 공급이 부족하다면 가격 흔들림은 크지 않을 것입니다. 서울의 강남, 부산의 해운대 등이 공급 폭탄일 때도 가격 방어를 잘 했던 곳입니다. 서울, 부산이 공급 폭탄이라도 강남, 해운대는 공급이 계속해서 부족했기 때문입니다.

 

자금 유동성이 폭발하는 요즘 같은 시기에 안오르는 곳이 없죠? ㅎㅎ

그러나 지금같은 시기에도 투자는 조심스럽게 해야합니다.
이렇게 폭등장일수록 안전한 곳에 신중하게 투자하는 안목이 필요합니다

무조건 오르는건 없습니다 그러나 부동산은 신중하게 연구하고 투자하면 리스크 없이 큰 수익을 얻을 수 있다고 생각합니다. 

지방 중소도시 투자도 리스크가 있는 만큼 신중하게 상급지 그것도 신축 대장급지의 아파트를 저평가 시점의 가격에서 투자하면 리스크가 줄어들 수 있다고 생각합니다.

 

앞으로도 여러 저평가 지역을 이렇게 분석할 예정이니 많은 방문 부탁드립니다