폭등한 세종시를 대체할만한 지역은? 청주 아파트 분석하기 (임장준비)

안녕하십니까 쏘쏘입니다
오늘은 청주 부동산 시장에 대해서 분석하고 임장을 한번 가보기 위해서
준비차원에서 글을 작성해보려고 합니다.

위치

서쪽은 세종특별시, 남쪽은 대전광역시, 북쪽으로는 충청남도 천안시가 접해 있습니다
우선 지도에서만 봐도 청주시의 위치는 충청권 대도시의 중간에 있는 도시처럼 느껴집니다
청주는 대전권에 속해있는 도시로 핵심도시인 대전, 청주, 세종과 함께
대전권의 한 축을 담당하고 있으며, 세 도시의 교류는 아주 활발하다고 합니다.
땅 크기로도 충청권 전체 2위라고 합니다.
경부고속도로와 중부고속도로, 당진영덕고속도로, 아산청주고속도로 등의 고속도로와
외곽순환도로가 잘 이루어져 접근성이 좋아 제조업이 크게 발달한 도시입니다
또한 청주국제공항이 있어 중국, 일본, 베트남 등의 국가도 쉽게 오갈 수 있습니다.

일자리

청주시는 오송생명과학단지, 오창과학산업단지, 청주일반산업단지, 청주테크노폴리스 등
12개의 일반산업단지가 도시 내에 존재합니다
대기업도 많이 있는데요. SK하이닉스, 삼성SDI, LS산전, LG생활건강
LG화학, LG이노텍, 롯데푸드, 오리온 등 다양한 대기업들이 청주의 일자리를 책임지고 있습니다.
충청북도의 중심도시로 금융기관, 상업지구, 공공기관들이 타 도시에 비해 압도적으로 많습니다.

인구

2014년도 청원군과 청주군이 통합청주시로 합병되면서
인구수가 지금과 같은 84만명이 되었습니다.
청주 인구는 84만여명으로 충청북도에서 가장 많고
(충청북도 전체인구 160만여 명 중 53%를 차지)
충청권에서 대전 다음으로 인구가 많은 도시입니다

 

분석

제가 청주 부동산을 눈여겨 봤던 이유는 인구수가 84만명 정도로 광역시급으로 많으며,
일자리가 풍부하며 최근 부동산 가격 급등지역인 세종, 천안, 대전 등의 인접지역입니다.
또한, 서울수도권 과밀화로 대체지역인 충청권의 핵심지역 중 하나이기도 합니다.
또한, 청주는 인구수가 증가하고 있습니다.
인구수가 전체적으로 감소하고 있는 대한민국에서
인구수 증가로만 봤을때도 청주는 발전가능성이 높은 도시라고 생각됩니다.
당연히 세대수는 매년 더 늘어나고 있습니다.

먼저 주위 도시 대장아파트들의 시세 흐름입니다
모두 국평 기준으로 비교해 보았습니다.
이 지역구내 대장지역인 인구 145만의 대전이 생각보다 못치고 가지만
인구 65만 천안 대장 9억 돌파
인구 33만 세종 11억 돌파
청주 인구 84만 7억 초반

흐름상 청주가 가장 싼 지역이긴 합니다만
인구대비 대장 아파트의 가격이 너무나 접근하기 쉬운 가격에 형성되어 있습니다

충청북도에 주택가격심리지수가
최근 급격하게 상승하여 매수세가 엄청나게 올라왔습니다

 

그동안 청주시 부동산 가격이 못치고 갔던 이유중에 하나가
2020년도까지 입주물량이 아주 풍부했습니다.
그동안 창원, 포항이 그랬던건 처럼요.
물론 앞으로도 물량이 있을 예정이긴 하지만
바로 밑에 그래프로 넘어가 보시면요.

 

청주시 미분양 물량이 0이라 미분양 리스크도 없다고 생각하시면 됩니다.
그 많던 입주물량이 다 소진되고 미분양 물량이 0입니다.

 

아파트 분석

청주는 흥덕구, 청원구, 상당구, 서원구 네개의 구로 나뉘어져 있습니다.
이중 흥덕구가 가장 비싸며 그 중에서도 청주에서 상권이 가장 발달되어 있는
복대동, 가경동의 아파트들이 가장 높은 가격을 형성하고 있습니다.
이 아파트들도 좋지만 투자자의 관점으로 봤을때
이 두 아파트의 매매/전세 갭이 3억 이상으로 높아 좋아보이지 않았습니다.
그러다가 눈에 들어온 청주에는 동남지구 택지지구를 발견하게 되었는데요.
청주 내에서도 중심지 내의 엄청 큰 택지지구 입니다.
그 중에서도 택지지구 바로 인접해 있는 청주센트럴자이가 눈에 들어왔습니다.
우선 이 아파트가 전세가가 청주 대장 아파트들 정도로 충분히 올라와 줘서 갭이 적고
1500세대 대단지, 메이커, 초품아, 무심천 뷰 등 앞으로 상승할만한 여력을 충분히 갖췄다고 생각했습니다.
또한 주위 상권도 앞으로 더 좋아질 계획에 있다고 합니다.

 

국평인 34평대 아파트들 분석입니다
복대동 두산위브 갭 3억, 가경동 아이파크 갭 3억 4천인데,
센트럴자이 갭 1억 3천입니다.

다음으로 29평대 아파트들 분석입니다
가경동 아이파크 갭 2억 6천, 서청주파크자이 갭 1억 9천인데,
청주센트럴자이 29평 갭 5천입니다.
일단 이 갭에 이정도 가격이라면 실거주 수요는 충분하기 때문에 상승여력이 있다고 판단했고,

실거래가 기준 아직 4억 1천정도면 총 금액도 그렇게 비싸게 느껴지지 않았습니다.

 

또한, 분양권 매물중에서도 몇개 좋은 아파트 단지들을 찾을 수 있었는데요.

첫번째는 탑동힐데스하임입니다.
초등학교, 여중, 여고 및 청주시청, 충북도청이 가까운 대단지 신축인데
아직 3억 초반대의 시세로 최근에도 거래가 활발히 이루어지고 있습니다.

또 LH와 대림이 함께한 LH트릴로채도 가격이 좋아보였습니다.
지리상 청주의 중앙에 위치하며, 초품아 아파트에 서원대학교를 바라보는 대단지 아파트 입니다.

여러가지를 분석해봤을 때 청주내에서 위 세 아파트들은
현재 가격이 싸며, 흥덕구 등의 메인입지 아파트들의 갭을 따라갈만하다고 판단했습니다.
그리고 최근 아파트 시공비가 상당히 올라갔는데도 그것과 대비해서도
아직 많이 저렴한 신축 아파트들이라 생각되기 때문에
높은 상승여력은 있다고 생각됩니다.
열심히 분석했지만 아직 청주에는 저평가 아파트들이 더 많다고도 생각되고
실제로 부동산 여러군데 돌아보고 투자가치 여부 등을 판단해 보려고 합니다.

 

https://koreaoooo.tistory.com/30

충북 청주 부동산 생생한 임장기 (오송, 오창, 사직, 용정, 방서, 동남지구 등)