충북 청주 부동산 생생한 임장기 (오송, 오창, 사직, 용정, 방서, 동남지구 등)

안녕하세요 쏘쏘입니다

최근 매수세가 엄청 붙어버린 충북 부동산에서 

핵심지역인 청주의 부동산을 분석해보고 

생생한 분석기를 남겨보도록 하겠습니다.

임장을 가기 전 분석에 대한 글은 아래글을 통해 확인 부탁드리겠습니다.

 

https://koreaoooo.tistory.com/22

폭등한 세종시를 대체할만한 지역은? 청주 아파트 분석하기 (임장준비)

임장은 위로 보이는 루트로 이동했습니다.

약간 꼬이는 면도 있었지만, 청주시내의 교통이 어떤지

파악할수도 있었기 때문에 괜찮았던 루트였습니다.

투자에 대한 기준은 투자금이 5000~1억정도가 드는 아파트 위주로 찾아보고

발전가능성 등을 판단해 여러 부동산을 돌아다녀보기로 했습니다.

분양권 피도 아직 그렇게 많이 붙지 않아 분양권도 같이 파악하려고 생각해봤지만,

입주하고 판매하기까지 생각보다 긴 시간을 기다려야 하기 때문에 

분양권보다는 갭투자가 가능한 아파트들 위주로 돌아다녀 보기로 했습니다.

그래서 선택한 곳이 위의 지역들인데, 하나씩 말씀드리도록 하겠습니다.

 

1. 오송역 파라곤

그래서 첫번째 이동 장소인 오송역 근처 오송역 파라곤으로 방문해보기로 했습니다.

파라곤은 최근에 분양했던 단지로 매물만 있었으면 한번 보고 싶었던 단지인데요.

왜냐하면 분양가 자체도 너무 쌌고

교통의 중심지인 오송역 KTX 역세권에 1~3단지를 다 합치면 

5,842세대의 거대한 파라곤 브랜드의 대단지가 형성되기 때문입니다.

 

실제로 매물이 없어서 보지는 못했지만,

거래가 됐다면 이미 피가 많이 붙어 있지 않을까 예상해 봤습니다.

청주에서는 약간 외곽이기는 하지만 앞으로

교통의 핵심지역이기도 하고 발전가능성이 높아 보였습니다.

 

2. 개신동 해장국

다음 이동장소는 점심시간이라 개신동 해장국을 방문했는데요 

친구가 여기 해장국이 인생맛집이라고 해서 방문하게 되었습니다

정말 친구의 말대로 맛집이 맞았습니다. 일단 비주얼부터 합격입니다

돼지고기 내장들이 들어간 해장국인데요 건더기가 양도 많고

기름, 청량고추 등을 넣어 먹는건데 얼큰한게 정말 맛있었습니다.

 

3. 사직동 푸르지오캐슬

본격적인 임장기를 시작해보도록 하겠습니다

2010년 준공된 아파트로 연식은 좀 된 아파트이지만 

가격이 주위 시세대비 괜찮은 편이라고 생각했습니다.

푸르지오캐슬은 1, 4, 5단지가 있는데요.

일단 찾아갔을 때는 매물 자체가 별로 없었습니다.

이동네는 청주에서도 구시가지로 평소에도 그렇게 많은 매물이 나오지는 않는다고 하더라구요.

그나마 1단지, 4단지가 매물이 있어 비교해 봤습니다.

1단지에 비해서 4단지가 약간은 더 높은 시세를 보이고 있는데요.

이유는 4단지는 바로 옆에 있는 창신초등학교를,

1단지는 조금 멀리 떨어져 있는 사직초등학교를 보내야된다고 합니다.

셔틀버스가 있다고는 하지만 가는길이 재개발 예정지이기도하고 현재도 낙후되어 있지만

앞으로 공사장이 될 가능성이 높아보이는 지역입니다.

어쨌든 4단지는 매물만 괜찮았으면 투자해볼만한 지역이라고 생각했지만,

투자자들이 많이 다녀갔거나 소문이 났는지 

가격이 실거래가보다 호가가 많이 올라가 있었습니다.

1단지가 국평기준 3억 7천 정도였고, 4단지는 그 이상이었습니다.

물론 그 주위에 재개발 단지들이 많고 낙후되어 있어 전세 수요는 충분할거라 생각은 했지만

최근 너무 올라버린 시세에 구축 아파트를 선뜻 투자하기는 힘들어 보였습니다.

 

 

4. 사직동 두산위브더제니스

이 또한 사직동 캐슬푸르지오와 더불어 약간은 구축인데요.

주위에 모두 재개발 단지들로 입지는 좋아보였지만 주위가 상당히 낙후되어 보였습니다.

물론 저 지도상에 보이는 천만 건너가면 청주시청 등이 있는 

청주에서 가장 큰 상권이 나온다고 하지만 아파트 주위에는 정말정말 낙후되어 있습니다.

그래도 두산위브더제니스의 장점은 2009년 준공으로 구축에 해당되는 주택이었지만

고급스러운 주복의 느낌이 났습니다.

또한 초등학교가 바로 옆에 붙어있고, 

49평 이상의 대형평수 위주의 구성이 장점이었습니다.

이 또한 전세수요는 충분히 있어 갭은 5,000~7,000정도로 가능해 보였습니다.

재개발 구역들이 완성되면 두산위브더제니스도 덩달아 상승하겠지만

엄청 많은 시간을 기다려야 될것 같기도 하고 그때 되면 제니스는 너무 구축이 되어 있을 것 같았습니다. 

 

 

5. 용정지구 한라비발디

약 1400세대 정도의 아파트로 아파트 자체는 쾌적하고 

조경도 정말 예쁘게 잘되어 있었습니다.

약간은 외곽에 위치한아파트라고 생각은 들었지만 외곽순환도로와 붙어있어

청주시내나 외곽으로 빠져나가기가 정말로 편하게 잘 되어 있더라구요.

청주시는 진짜 교통하나만큼은 어느 도시랑 비교해도 잘되어 있다고 생각이 들었습니다.

괜찮았던 물건은 매매 3억 7천에 전세 3억 2천정도 했는데,

전세 대기자들이 줄을 섰다고 하던데 그만큼 한라비발디는 전세수요는 확실한 곳인 것 같았습니다.

한라비발디가 갭도 괜찮았고, 아직 크게 오르지 않은 시세에 

투자할만한 가치가 있다고 판단은 들었지만 초등학교가 약간 멀었던게 단점으로 다가왔습니다.

그래도 근처 상권 및 공원 등 단지 쾌적성은 정말 좋아보였습니다.

 

 

6. 오창 롯데캐슬더하이스트

호재 가득한 오창의 대단지 아파트 롯데캐슬더하이스트도 가봤습니다.

2,500세대의 대단지로 최고층 39층으로 17개 단지 39층 아파트의 위용을 뽐내고 있었습니다.

초, 중학교도 바로 옆에 있고 오창산업단지 근처에 있는 대단지 브랜드 아파트라서 맘에 들었습니다.

근처에는 방사선 가속기 호재 등도 어느정도 반영이 이루어지는 곳이기도 했습니다.

갭은 생각보다 컸는데 36평은 1억 3천정도였고,

30평은 8천, 25평은 5천 정도였습니다.

이왕 투자하는거 국평으로 투자해야된다고 생각했지만 갭이 커서 망설여진 곳이었습니다.

또한 앞으로 청주로 관통할 광역도시철도에 오창은 포함이 되지는 않아 약간 아쉬웠습니다.

 

7. 방서지구 센트럴자이

동남지구라고1구역 2구역으로 나뉘어져 있는  청주시내 가장 큰 택지지구라고 합니다.

아직 2단계가 진행중인데요. 방서지구는 진행중인 2단계와 가깝고 무심천이 흐르는 곳에 위치한 쾌적한 

평지 대단지 메이커 아파트였습니다.

또한, 초등학교를 품고 있는점 또한 굉장히 마음에 들었습니다.

이 때문인지 청주시내 대장아파트급의 전세가격을 보여주었는데요.

국평기준 매매가 5억 3천에 전세 4억 2천까지 가능하다는걸 확인할 수 있었습니다.

방서지구를 온 김에 비슷한 컨디션의 다른 아파트들의 가격도 같이 확인했는데요.

청주센트럴자이 5억 3천, 중흥S 4억 8천, 두진하트리움 4억 4천 정도의 매매가를 나타냈는데요.

전세가는 별로 차이가 안났습니다. 하트리움도 전세가가 4억가까이 올라와 있다고 하더라구요.

투자금을 생각했을때는 두진하트리움이 제일 괜찮았는데,

두진이라는 브랜드가 너무 생소하기도 했고 고민이 되었습니다.

구조나 자재 등은 하트리움 > 중흥S > 자이 순으로 좋았습니다.

물론 조경 등 외관은 자이가 압승이기는 했습니다.

 

방서지구의 장점에 대해서 간단히만 소개하자면 남쪽에서 올라왔을때 청주의 초입이기도 하고

외곽순환도로를 거의 끼고 있어 청주시내 및 외곽 이동도 수월하게 가능해 보였습니다.

 

 

이번 청주의 부동산을 돌아다니면서 청주의 몇가지 특징을 발견했는데요.

 

1. 교통이 너무 좋다

청주는 도로가 아주 잘되어 있습니다. 아무리 외곽지역이라고 해도

외곽순환도로가 정말정말 잘 되어 있어 어디에 거주하든 30분 내에 이동이 가능해 보였습니다.

다소 멀리 떨어져있는 동남지구<->오창산업단지 or 오송역 등도 30분이면 이동이 가능했습니다.

실제 자차로 이동하면서 알게된 내용이라 확실히 다른 지역과는 다르다는걸 알았습니다.

예를 들어 포항 같은 경우는 북구<->남구간 이동시 출퇴근 교통이

생각보다 안좋아서 생활권이 교통으로 약간은 나뉘기 때문입니다.

그리고 부산 같은 경우도 동부산 <-> 서부산 이동간 1시간이 넘기도 하며,

출퇴근시 그 이상이 걸리기도 하기 때문에 생활권이 나뉜다고 할 수 있습니다.

 

2. 백화점 등이 너무 없다

 84만 청주인구가 살고 있는 곳에 

현대백화점, NC백화점 이 두개의 백화점이 전부였습니다.

 

3. 주택보급률이 전국 최고 수준이다

청주의 주택보급률은 118.2%로 전국평균 103.3%에 비교하면

너무 큰 수치입니다. 하지만 자가점유 비율은 낮은 편이라고 하더라구요.

타지에서 온 사람이 많은 것 같습니다. 그동안 전월세로 거주를 많이 한 것 같은데

집값이 오르기 시작하면 이 실거주자 분들도 집을 사야되겠다 생각하지 않을까 합니다. 

 

 

지방아파트는 수도권 아파트와는 다르게 가격이 오르는 아파트와 오르지 않는 아파트가 확연히 나뉩니다

그러므로 지방아파트 투자시 가격이 오를 아파트를 골라 낼 수 있는 눈이 필요합니다.

 

지방아파트 투자시 몇가지 기준이 있었습니다.

 

1. 지방아파트 투자시 30~40평대 아파트의 수요층이 확실한 곳에 투자하자

수도권에서 59m2 평수의 아파트도  인기가 괜찮은 편인데요. 

아무래도 지방아파트는 자녀 2명이 있는 4인 가정이 찾는 84m2 평수의 국민평형 아파트는 투자하는게 

나중에 하락장이 왔을 때도 받아줄 수요가 있을거라 생각합니다.

 

2. 또, 되도록이면 신축에 투자하자.

5년 이상된 아파트인 경우는 입지가 확실한 경우에만 투자하고자 했습니다.

 

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